王臣代表:关于出台涉及物业管理方面政策法规的建议

2016-05-10选任代工委

秦皇岛市的物业管理起始于1994年,伴随着住房制度改革和城市化发展进程由小到大,经过20年的发展历程,物业服务管理逐渐走向成熟,为建设“宜居”城市作出了不可磨灭的贡献。应该认识到,随着经济社会的快速发展,城市化的急速推进,各类小区尤其是高档住宅小区不断涌现,居民生活水平和服务需求的不断提高,物业管理已经成为社会管理的难点问题、群众反映强烈的热点问题、影响社会稳定和谐的焦点问题。由于国家在物业管理方面的政策、法规刚性不强等方面原因,破解我市物业管理方面的难题缺乏政策性依据,急需省人大就物业管理方面进行立法。

一、物业服务费收缴及上调方面

    (一)政策依据

《物业管理条例》(国务院令第504号)第7条:业主在物业管理活动中,履行按时交纳物业服务费用的义务。第11条:下列事项由业主共同决定:有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第42条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

对拒不缴纳物业费和物业费上调方面缺乏政策依据。

(二)问题

 物业服务企业刚性成本,特别是人工成本上升导致行业整体面临极大的经营压力。物业服务企业的成本主要由秩序维护、清洁卫生、绿化养护、设备设施维护、管理层人工费、行政费、办公费等构成。其中,人工成本占物业服务总成本的60%--70%,是物业服务企业经营成败的关键。近年来,我市最低工作工资标准由1994年的210元调整为2014年的1480元,翻了7倍,使得物业服务企业刚性成本急剧上升,经营压力日益加大。物业服务企业属于劳动密集型行业,员工工资水平直接影响企业的利润。据初步了解,我市目前有近60%物业服务企业陷入亏损困境。在此情况下,物业服务企业将很难保证原有的服务水平,近年来,我市发生了物业企业弃管小区的现象。

物业服务费定价受限,收费标准上调困难。我市住宅物业管理服务收费实行政府指导价,现行的物业服务收费指导标准依据是2009年市物价局制定的《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法(试行)》。从管理办法的执行情况看,在一定程度上出现了滞后物业发展的现象。由于物管提价困难,已经导致全市物业管理行业陷入了压缩成本应对涨价压力的恶性循环。以我市东华物业服务公司为例,在管项目20多个,所有收费标准,都是最初接管物业时确定的。收费标准最早和最低的是海港区东华里小区,1994年定价,标准为每月每平方米0.1元,这个标准仅够小区服务成本的30%左右。秦皇小区、新建村等都是2001年定价,总收入约为服务成本的80%左右。随着物价持续上涨,劳动用工成本不断提高,企业生存面临考验。

(三)建议

1.建议省十二届人大三次会议研究制定物业费上调定价机制;

2.对欠缴物业费的行为出台刚性措施;

3.物业服务费与水费、电费、取暖费捆绑式采取“一卡通”收费方式。

二、物业服务企业监督管理方面

(一)政策依据

 对业主投诉较多、管理不规范的物业服务企业缺乏监督依据。

(二)问题

物业企业自身建设比较薄弱,物业主管部门监管机制很难发挥。全市近400家物业服务企业真正有实力有影响的企业不足1/20,由于员工工资较低,专业技术性不强,员工又多以农民工、下岗职工和55岁以上人员组成,因此很多物业企业没有一支比较稳定的职工队伍,职工流动性极大。在此基础上,很难保证服务质量,从而导致业主与物业企业的诸多矛盾,进而不缴纳物业费,引发恶性循环。另外,物业主管部门面对业主对物业企业的诸多投诉,由于对物业企业缺乏有效监管手段,对物业企业的违规行为惩处方面很难发挥作用。

(三)建议

1.建立物业服务企业向相关部门缴纳信用保证金制度;

2.建立物业主管部门对物业公司监管的刚性措施;

3.恢复对物业企业年检制度。

三、业主委员会方面

(一)政策依据

《物业管理条例》(国务院令第504号)第16条:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

(二)问题

政策依据含糊,缺乏刚性,可操作性不强,业主委员会成员身份界定困难,又很难发挥作用。业主委员会代表全体业主选聘物业企业,但从运行情况看,不很理想。一是业主委员会委员的产生很难服众,有些业主委员会并非由业主选举产生。即便选举,业主之间互不认识,互不了解,选举结果很难公正。二是业主委员会能否真正代表全体业主利益。从实际情况看,缺乏一个衡量的尺度。业主委员会主任公正性由谁来监督?三是业主委员会主任需要一定的专业知识,但从实际情况看,多是一些挂名和离退人员在担任这一职务。在这种情况下,物业企业与业主委员会很难协调一致,业主委员会的作用很难发挥。

(三)建议

出台适合我省实际的《业主大会和业主委员会指导规则》

四、住宅小区管理体制方面

(一)政策依据。

《物业管理条例》(国务院令第504号)第52条:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

(二)问题

物业服务企业、开发商、派出所、街道办事处、法院、城管、环保等公共部门在小区内的职责划分不清,物业服务企业没有能力承担社会职责,从而导致业主对物业服务企业不满。多年来,物业服务企业社会地位较低,正当利益受多方侵害,不仅承担过多的社会责任,而且公共管理责任也经常被业主误以为须由物业企业负责。这不仅使企业背负了沉重的负担,而且在某种程度上影响了业主和物业公司的和谐。开发商遗留的历史问题、业主在小区养大型犬、私拆烂建、业主家里被盗、自行车在楼道里被偷等等。特别是以小区停车难、乱停车现象最为严重,停车问题不仅成为业主对物业企业反映意见最大的问题,而且堵塞消防通道,存在消防隐患。这些问题,物业企业难以解决,只能由政府相关部门协调解决,造成了业主、物业服务企业、政府相关部门之间的矛盾,从而引发诸多投诉、上访事件的发生。

(三)建议

将小区规划审批、公安、综治、物价、建设、城管、民政、消防、环保、工商、司法等相关部门在小区内的职能归口一个部门管理。

五、老旧小区管理方面

(一)政策依据

对老旧小区物业管理方面缺乏依据。

(二)问题。

我市老旧小区较多,物业管理中面临的问题非常复杂,解决起来也尤为困难。目前我市的很多老旧小区虽然委派国有物业公司管理,但基本上是严重亏损,无法长时间维持。

(三)建议

建立老旧住宅小区改造资金和财政专项补助资金机制,专项用于全市老旧住宅小区综合整治和物业管理。

六、物业服务企业扶持方面

(一)政策依据

对物业服务企业扶持方面缺乏政策依据。

(二)问题

近几年,我局委托河北衡信会计师事务所对88家物业企业进行了审计,审计结果有14家企业盈利,有74家企业亏损。另外全市中低收入者、低保户、困难户在小区中占有一定的比例,这些人不是无力承担物业服务费,进一步加大了物业服务企业的成本。

(三)建议

出台对物业企业政策和资金扶持的政策。

七、房地产开发企业监管方面

(一)政策依据

涉及到物业管理方面的法规、文件均未提及对房地产开发企业的监管。

(二)问题

屋顶漏水、外墙渗水等问题,已经成为引发业主与物业公司矛盾的重要原因。在保修期内,房屋质量问题由房地产开发企业负责,但实际情况是由于开发企业人员变动、倒闭或推脱等原因,业主的房屋维修很难落实。业主往往以此为理由,拒绝缴纳物业费。

(三)建议

省人大立法设立房屋质量保修金,专项解决在保修期内房屋质量问题。

八、住宅专项维修资金管理方面

(一)政策依据

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第22条:住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;第27条:住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

(二)问题

在维修资金使用中,达到专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意比较困难,面临顶楼漏雨楼下业主拒不签字的尴尬局面。我市城市区内维修资金归集额近17亿元,因缺乏编制,维修资金管理缺乏相应的管理机构。

(三)建议

 1.通过立法,解决维修资金使用难题,破解必须占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的困境;

 2.审批设立专门的维修资金管理中心,管理费用在维修资金增值收益中列支。

 

Copyright © 2011-2014  www.hbrd.net   河北人大 版权所有
河北省人民代表大会常务委员会主办  Email: xxc@hbrd.net
冀ICP备09023088号-1